LOTES EN CANNING

LOTE EN SANTA RITA   

LOTE NUMERO 1714 EXCELENTE UBICACION FRENTE A LA LAGUNA. 800 M2   U$S 36.000


REGLAMENTO DE CONSTRUCCION 


El propietario y constructor son los responsables de respetar el reglamento de Edificación y los límites del terreno. No es responsable ningún profesional o ente de contralor ante errores voluntarios o involuntarios en este sentido. REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN DEL CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL BARRIO CERRADO SANTA RITA 0 ENMIENDAS 1 DEFINICIÓN 2 COMISIÓN DE URBANISMO Y EDIFICACIÓN – Facultades 2.1 PEDIDO DE PERMISO PARA CONSTRUIR 2.2 PLAZO DE VALIDEZ INICIACIÓN Y DE EJECUCIÓN DE OBRA 2.3 PROYECTOS DE EDIFICACIÓN – Documentación 2.4 ESTUDIO DE PLANOS 2.5 REQUISITOS PARA LA INICIACIÓN DE LAS OBRAS 2.6 TAREAS SUJETAS A INSPECCIONES 2.7 SUSPENSIÓN DE OBRA 2.8 PROYECTO DE AMPLIACIÓN O MODIFICACIÓN 2.9 CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN 2.10 CARTEL DE OBRA 2.11 CARTELES DE PUBLICIDAD 3 REGIMENDEL PERSONAL, LIMPIEZA MANTENIMIENTO Y CONSERVACIÓN DE LAS OBRAS Y DE LAS UNIDADES FUNCIONALES 3.1 LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO 3.2 DESCARGA DE MATERIALES Y PREPARACIÓN DE MEZCLAS 3.3 HORARIO Y PERMANENCIA DEL PERSONAL DE OBRA 3.4 PODA EXTRACCIÓN Y/O TRANSPLANTE DE ÁRBOLES 3.5 OBRADOR Y DEPÓSITO 3.6 PERROS EN OBRA 3.7 CERCO PERIMENTRAL DE OBRA 3.8 INGRESO Y RETIRO DE MATERIALES 3.9 ACCESO A LAS OBRAS 4 OCUPACIÓN DE SUELO 4.1 SUPERFICIE MÍNIMA A CONSTRUIR 5 LÍNEAS DE RETIRO 5.1 LÍNEAS DE FRENTE 5.2 RETIROS LATERALES 5.3 RETIRO DE FONDO 5.4 LOTES DE ESQUINA 5.5 ALTURA MÁXIMA 5.6 CERTIFICADO FINAL DE OBRA 5.7 FORMA DE COMPUTAR LA SUPERFICIE CUBIERTA Y SEMICUBIERTA 5.8 FACHADA 5.9 CERCOS 6 CONSTRUCCIONES AUXILIARES O COMPLEMENTARIAS 6.1 PILETA DE NATACIÓN 6.2 TENDEDORES 6.3 PÉRGOLAS 6.4 PARRILLAS 6.5 RIEGO POR ASPERSIÓN 6.6 MACETEROS, ASIENTOS Y MUROS DE CONTENCIÓN 7 SUMINISTROS 8 CUNETAS 9 MODIFICACIONES A LA TOPOGRAFÍA DEL TERRENO 10 SERVIDUMBRE 11 PROHIBICIÓN DE ABRIR ACCESOS 12 PODER PARA ACTUALIZAR LOS PLANOS 13 PENALIDADES POR INCUMPLIMIENTO DEL PRESENTE REGLAMENTO 14 ACCESO, CAMINOS INTERNOS Y GUARDACOCHES. 15 MENCIÓN ESPECIAL DE ESTE REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN EN TODOS LOS TÍTULOS DE LA PROPIEDAD 16 MODIFICACIONES AL REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN 0 ENMIENDAS Enmienda 1 del Reglamento de Edificación: "En aquellos lotes perimetrales de laguna en los cuales la medida de fondo sea inferior a la medida de frente, se permitirá mantener el ancho edificable que surge en la línea de frente, hasta una profundidad igual a dicho ancho. Detrás de dicha profundidad, deberán respetarse los retiros de acuerdo a lo enunciado en el Reglamento" Enmienda 2 del Reglamento de Edificación: "En ningún caso la superficie cubierta del edificio principal a edificar podrá ser inferior a 140 metros cuadrados." Enmienda 3 del Reglamento de Edificación: El ingreso de materiales no podrá hacerse en camiones que excedan los 15.500 Kg (quince mil quinientos kilos) (Tara + Carga) totales. Enmienda 4 del Reglamento de Edificación: Para el cálculo de F.O.S. se considerarán todos los semicubiertos al 100%. El coeficiente de ocupación correspondiente al F.O.S. será 0,30 en todos los casos. Enmienda 5 del Reglamento de Edificación: La altura máxima admitida será de 10,00 m según Ord. 4497, ad referéndum de su convalidación provincial. Para los edificios institucionales, la altura máxima será de 12,00 mts. Enmienda 6 del Reglamento de Edificación: El horario de invierno para ingreso y egreso de personal, que regirá ente el 21 de junio y el 21 de septiembre, será de 6:30 a 17:30 hs. Enmienda 7 del Reglamento de Edificación: Para en ingreso de hormigón elaborado se admitirán únicamente minimixers o en su defecto mixers con hasta 3m3 de hormigón y cuyo peso no sea superior a los 20.000kgs. Enmienda 8 del Reglamento de Edificación: No se exigirá pozo absorbente para el desagote de la pileta. La administración determinara días y horarios en los cuales se permitirá el desagote de las piletas a la red pluvial o cloacal del barrio. Enmienda 9 del Reglamento de Edificación: El horario para ingreso y egreso de personal, que rige para todo el año es de lunes a viernes de 8:00 a 17:00 horas. Enmienda 10 del Reglamento de Edificación: En aquellos casos en los cuales no haya cuneta de hormigón, se podrán colocar hasta 2 alcantarillas entubadas de un ancho máximo de 3m destinadas únicamente al ingreso y/o salida de vehículos, a fin de dejar una franja de cuneta a cielo abierto adecuada para asegurar la correcta evacuación del agua de las calles. La posición y medidas de estas alcantarillas deberá ser indicada claramente en el plano municipal. Enmienda 11 del Reglamento de Edificación: Con respecto al cerco perimetral de obra se aceptará su ejecución en madera en placas o con tablas separadas no más de 10cms entre sí, respetándose en todo lo demás lo enunciado en el punto correspondiente. Enmienda 12 del Reglamento de Edificación: Los árboles existentes deben quedar en todos los casos por fuera del cerco de obra. Enmienda 13 del Reglamento de Edificación: Sobre cualquiera de los retiros laterales (el de 3m o el de 5m) y sólo sobre uno de ellos y sobre planta baja, podrán construirse pérgolas, cobertizos, galerías y cocheras sin cerramientos laterales y sin sobrepasar la línea del eje divisorio entre lotes. Enmienda 14 del Reglamento de Edificación: Debido a disposiciones municipales, los retiros laterales pasan a ser de 3 metros libres a cada lado, debiendo quedar los mismos exentos de cualquier tipo de edificación. Por medio de la presente enmienda se dejan sin efecto todas las excepciones referentes a los mismos, incluidos aleros, parrillas, semicubiertos, pérgolas, etc. 1 - REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN DEL ¨CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL BARRIO CERRADO SANTA RITA Todas las obras de urbanización y de edificación privada ampliación, refacción o modificación de la existente, que se realicen en el predio del BARRIO CERRADO SANTA RITA, se regirán por el presente Reglamento, como así también bajo la exclusiva responsabilidad del propietario y del profesional actuante, deberán respetar en un todo el código de edificación de la Municipalidad de San Vicente, en aquellos ítems en que sea más exigente que el que se detalla continuación. Los edificios solo podrán ser destinados a viviendas unifamiliares, de uso permanente o transitorio, quedando expresamente prohibido cualquier otro destino en todo el ámbito del Consorcio. 2 - COMISIÓN DE URBANISMO Y EDIFICACIÓN - Facultades Todos los planos de construcción, deberán ser aprobados por la Comisión de Arquitectura y Urbanismo, antes de su presentación municipal, la que tendrá facultades para: interpretar el reglamento, en caso de dudas y/o divergencias, y resolver sobre aspectos no previstos. Las interpretaciones deberán ser fundadas y explicitadas, atendiendo a razones de interés general y bien común, sin configurar privilegios para quien las solicita ni molestias ni inconvenientes para sus vecinos o terceros, manteniéndose siempre dentro del espíritu del Reglamento. Para éste fin la Comisión realizará reuniones donde considerará los casos presentados. Las decisiones de la Comisión sobre estos temas serán inapelables, asistiendo al recurrente el derecho de participar de la reunión donde se trate el caso para exponer ante la misma personalmente. 2.1 - PEDIDO DE PERMISO PARA CONSTRUIR El propietario de cada unidad funcional deberá solicitar permiso para construir, refaccionar, demoler, reemplazar materiales de frentes o techos y cualquier otra construcción no especificada anteriormente, aunque se efectúe a puertas cerradas dentro de una vivienda, tanto con la obra terminada como con la obra en construcción, así como también para efectuar cualquier movimiento de tierra y forestación. No podrán iniciarse obras nuevas o introducir modificaciones a las existentes sin la previa aprobación de la Comisión de Urbanismo y Edificación y sin haber recibido la misma una copia de los planos aprobados por la Municipalidad de San Vicente. El Consejo de Administración podrá establecer, con el asesoramiento de la Comisión de Urbanismo y Edificación los recaudos instrumentales a ser cumplidos por el propietario y/o director de obra previo a la iniciación de toda obra nueva o modificación de las existentes, que incluirán la autorización irrevocable al Consorcio para adoptar las medidas tendientes al cumplimiento del reglamento de Edificación, lo que comprenderá, entre otros, la facultad de impedir el ingreso de personal y materiales a las obras en cuestión. El Consejo de Administración podrá implementar la creación y mantenimiento de registros de obras, planos, profesionales y otros, dando normas de su funcionamiento, consulta y demás que se ajusten a su naturaleza. 2.2 - PLAZO DE VALIDEZ INICIACIÓN Y DE EJECUCIÓN DE OBRA El plazo para la iniciación de la obra tendrá una validez de dieciocho meses contados a partir de la fecha de entrega del plano conformado por la Comisión de Urbanismo, caducando automáticamente si durante dicho lapso no se hubiesen comenzado los trabajos de construcción. El plazo para la ejecución de las obras será de dieciocho meses contados a partir de su iniciación. El retiro del obrador deberá efectuarse a los dieciocho meses de iniciada la obra o a la finalización de esta, si se produce antes del referido plazo. 2.3 - PROYECTOS DE EDIFICACION 1.) Documentación El propietario deberá presentar a la Comisión de Urbanismo y Edificación, los planos y toda documentación por triplicado, en formato municipal, firmada por el propietario y el profesional responsable, ajustándose a la forma que se detalla seguidamente : 1. Plano del terreno con ubicación de la construcción, marcando los retiros de frente, fondo y laterales, como así también el obrador con su respectiva distancia a los límites en escala 1:100 2. Plantas, cortes suficientemente acotados, indicando los destinos de los diferentes locales en escala 1:100 ó 1:50 3. Cortes en detalles de niveles de terreno sobre ejes medianero con cada unidad lindera esc: 1:20 4. Todas las vistas exteriores, indicando claramente los materiales a utilizar en escala 1:100 ó 1:50 5. Plano de detalles de cubiertas en escala 1:100 ó 1:50 6. Silueta de superficies con cálculo del F.O.S. y F.O.T del proyecto en escala 1:100 ó 1:50 7. Detalle de ubicación y características de terminación de piletas de natación, quinchos, parrillas, instalaciones deportivas y de toda otra instalación o construcción en escala 1:100 ó 1:50. 8. Detalle completo de cercos de todos los perímetros del terreno acotando distancia a cada uno de los límites del terreno, en escala 1:100 ó 1:50 9. Proyecto de accesos vehiculares marcando la silueta de 3 vehículos mínimos dentro del predio y peatonales a las viviendas. 10. Detalle de ubicación y características de pozos absorbentes, bombas, cámaras, etc. acotando distancia a cada uno de los límites del terreno, en escala 1:100 ó 1:50 11. Plano de escurrimiento superficial y desagües pluviales 12. Copia de Escritura de la unidad 13. El presente Reglamento firmado todas las hojas por el Propietario. 2.4 - ESTUDIO DE PLANOS La Comisión de Urbanismo a través de la Oficina Técnica, verificará que la documentación presentada cumpla con las normas del presente Reglamento. Se expedirá en un plazo no mayor de 20 días a contar de la última presentación observada otorgando, si así correspondiere, la aprobación de los referidos planos. Se deberá abonar un arancel interno por el estudio de los mismos, el que será fijado por el Consejo de Administración. Una vez aprobado el proyecto con las debidas correcciones, (si las hubiera) el propietario presentará tres (3) copias del Plano Municipal y se le devolverá dos de ellas visada para iniciar los trámites ante la Municipalidad de San Vicente. Se solicitará el Libre deuda a la Administración. Obtenida la aprobación municipal, se entregará a la Oficina Técnica una copia del Plano Municipal aprobado. 2.5 - REQUISITOS PARA LA INICIACIÓN DE LAS OBRAS Entrega por parte del propietario del plano aprobado por la Municipalidad de San Vicente, ya que sin éste, la Oficina Técnica no permitirá la iniciación de las obras, acopio de materiales o instalación de obradores. Nómina de personas que participarán en la obra, con datos personales, cargo que ocupa, oficio y ocupación. Seguro ART de cada una de estas personas. Dicha, nómina se actualizará cada 30 días. Es obligatoria la ejecución de un pozo de captación de agua ubicado dentro del lote para abastecer las necesidades de la obra, deberá estar ubicada a 2.00 m. o más, del eje lateral y a 1.00 m o más, del eje del fondo El mismo podrá ser utilizado posteriormente para el llenado de piletas y riego. En ningún caso podrá tomarse agua de la red para la ejecución de la obra. El propietario o profesional autorizado deberá solicitar a la Administración el amojonamiento del terreno, previo pago del arancel determinado, que será realizado por el Agrimensor del Barrio y el propietario o profesional deberá dar su conformidad antes de comenzar con los trabajos de obra, que las medidas corresponden al terreno adquirido. 2.6 - TAREAS SUJETAS A INSPECCIONES La oficina técnica del barrio tendrá la facultad de efectuar las inspecciones de obra que considere necesarias en cualquier momento. 2.7 - SUSPENSIÓN DE OBRA La Oficina Técnica a través del Consejo de Administración, ordenará la suspensión de toda obra que se construya sin la autorización correspondiente o que, teniéndola, no se ejecute dé acuerdo con la documentación autorizada. Cuando la orden de suspensión no sea acatada, el Consejo formulará una denuncia ante la Municipalidad de San Vicente, impedirá el acceso al ejido del personal y del material con destino a dicha obra y aplicará las penalidades que al respecto se determinen. En caso de suspensión de los trabajos por más de sesenta días corridos se exigirá al propietario que mantenga el lote totalmente libre de materiales, enseres y equipos, como así también que efectúe las tareas de limpieza, corte de césped, cierre de la obra y obrador que resulten necesarias para asegurar que la unidad funcional se encuentre limpia y segura. En el caso de obras que se hallen paralizadas por más de 120 días, se someterá el caso a la consideración del Consejo de Administración el cual, queda facultado para establecer multas y penalidades adicionales al derecho de construcción. 2.8 - PROYECTO DE AMPLIACIÓN O MODIFICACIÓN Todo proyecto de ampliación a construcciones existentes deberá ser autorizado conforme a lo estipulado precedentemente para las obras nuevas. Esta norma es de aplicación también para la construcción de piletas de natación. Toda modificación del proyecto autorizado deberá someterse al mismo trámite de aprobación original y abonará el mismo arancel interno estipulado. 2.9 - CALIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN Está prohibido utilizar materiales considerados como precarios en las unidades de viviendas que se construyan o modifiquen, por el carácter residencial del inmueble. Se podrán aceptar todos los techos de paja, cuando éstos tengan un espesor no menor de 20 centímetros, tratamientos ignífugos e insecticidas certificados y sus características respondan a los que se conoce como “techo a la uruguaya”, debiendo presentarse una memoria y justificación técnica de la estructura proyectada, para la cual se utilizará madera de aptitud estructural reconocida. La Comisión de Urbanismo, tendrá la facultad de observar los materiales como “precarios”. 2.10 - CARTEL DE OBRA Sólo podrán colocarse carteles de obra mientras dure la construcción de la misma, siendo su tamaño máximo 2 metros x 1,20 metros; el mismo deberá contener nombre del Director de Obra y su domicilio legal, número de expediente de los Planos Municipales y nombre y apellido del Constructor y su domicilio legal. 2.11 - CARTELES DE PUBLICIDAD Queda prohibido cualquier tipo de publicidad en los lugares públicos, en las calles y banquinas, como también en los espacios comunes. 3 - REGIMEN DEL PERSONAL, LIMPIEZA MANTENIMIENTO Y CONSERVACION DE LAS OBRAS Y DE LAS UNIDADES FUNCIONALES. El Propietario, el Director de la Obra y el Constructor serán responsables, solidariamente, del cumplimiento de las siguientes normas: 3.1 LIMPIEZA Y MANTENIMIENTO Mantener la limpieza de las calles frentistas durante la ejecución de la obra. Mantener limpio el terreno de malezas y basura, sea estando baldío, en construcción o con la obra interrumpida por cualquier motivo. No deberán quedar residuos orgánicos de comidas después del horario de retirada. No deberán dejarse excavaciones en general, ni pozos descubiertos, ni elementos de obra fuera de los límites de la misma. Los andamios no podrán ser de madera, solo de estructuras tubulares. 3.2 DESCARGA DE MATERIALES Y PREPARACIÓN DE MEZCLAS No descargar material ni preparar mezcla fuera de los límites propios del terreno. No arrojar tierra, materiales de construcción o desperdicios en las cunetas. Estará a su cargo la limpieza de ellas, en forma inmediata si no se hubiese cumplido con esta norma. 3.3 HORARIO Y PERMANENCIA DEL PERSONAL DE OBRA Antes de iniciarse las obras deberá entregarse al Administrador una lista del personal autorizado a ingresar y comunicar oportunamente las altas y bajas o identificar al responsable de la obra. El horario de trabajos en obras, será : Lunes a Viernes : de 6,30 a 18,45 horas. Sábados, Domingos y feriados no se permite trabajar. No está permitida la permanencia del personal de obra, dentro del ejido, fuera de los horarios de trabajo establecidos. Durante dicho horario el personal deberá permanecer dentro de los límites del predio en cuya obra intervengan. No se permite que el personal de obra haga uso de las instalaciones de uso común. No se permite sereno de obra. 3.4 PODA EXTRACCIÓN Y/O TRANSPLANTE DE ÁRBOLES Los árboles existentes dentro de le superficie de las unidades funcionales, así como los implantados dentro de los primeros 3 metros del retiro de frente de aquéllas, son considerados elementos ornamentales de propiedad común, por lo cual los proyectos de obra deberán adaptarse al emplazamiento de los mismos. Todo proyecto de obra o parquización que involucre la extracción, tala o poda de los árboles precedentemente indicados, deberá ser sometido a su aprobación ante el Consejo de Administración presentando un plano demostrativo de las especies que se proyecta extraer, podar o talar, lo cual no podrá efectivizarse sin la previa autorización de este Consejo. El propietario de la unidad funcional podrá asimismo solicitar autorización al Consejo de Administración para parquizar la franja de tres metros del frente, para lo cual deben presentar un plano o croquis con indicación expresa de la ubicación de las plantas, especie, variedad y el tamaño que alcanzarán en estado adulto. El Consejo de Administración podrá establecer como condición para otorgar la autorización de extracción o tala de árboles, la obligación del propietario de reemplazar los árboles afectados, con otros de igual o distinta especie, a ser ubicados en el lugar que determine el Consejo de Administración. En ningún caso las plantas deberán afectar la visibilidad del tránsito vehicular ni tampoco afectar el desagüe de las cunetas comunes por lo que el Consejo de Administración con el asesoramiento de la Comisión de Urbanismo podrá decidir la extracción de poda de plantas, aún cuando hayan sido aprobadas en su momento, si afectan la visibilidad. En casos especiales en que la visibilidad y el escurrimiento no fuera la deseada para mantener límites convenientes de seguridad como así el, normal funcionamiento de las cunetas la franja de 3 metros podrá extenderse hasta los 6 metros. 3.5 - OBRADOR Y DEPÓSITO El obrador deberá construirse íntegramente dentro del lote y estará construido por una casilla y baños para obreros con sus puertas ocultas, y se ejecutarán con materiales en buen estado de uso y sus cerramientos exteriores serán pintados de color verde inglés o gris y mantenido en buenas condiciones hasta la finalización de la obra. Está terminantemente prohibido la utilización de los espacios comunes y /o terrenos vecinos para la guarda o depósito de materiales de construcción. Deberá procurarse el mayor orden y limpieza posible en el transcurso de las obras. 3.6 PERROS EN OBRA No están permitidos. 3.7 CERCO PERIMETRAL DE OBRA Efectuado el amojonamiento, previo a la iniciación de la obra, el propietario deberá realizar un cerco en el perímetro del/los lote/s y/o en el área de la construcción y durante todo el período de su ejecución en madera en placas, no con tablas sobrepuestas o separadas, con una altura mínima de 1,60 m y pintado exteriormente de color verde inglés o gris. Este cerco se deberá mantener en buenas condiciones hasta la finalización de la obra o en su defecto hasta tanto se delimite claramente la parcela mediante la implantación de cercos vivos. 3.8 INGRESO Y RETIRO DE MATERIALES El horario para el ingreso y retiro de materiales con destino a las obras particulares, será: Lunes a viernes: 0800 a 1700 Horas No se permitirá el acceso al ejido de semirremolques, camiones con acoplado o bateas. No se autorizará el ingreso de vehículos que por su altura puedan dañar árboles y los que por su largo puedan deteriorar los parques, veredas, rotondas, canteros, etc. El ingreso de materiales no podrá hacerse en camiones que excedan los 8.000 Kg (ocho mil Kilos) (Tara + Carga) por eje. Los vehículos no sobrepasarán la Velocidad Máxima de 30 Km./h. Deberán tener colocada una lona cobertora en caso de transportar tierra, arena, cascote u otro material a granel. Deberán, asimismo, respetar la señalización vial y los carteles ubicados en las calles. 3.9 ACCESO A LAS OBRAS No se podrá acceder a las obras a través de lotes vecinos ni tampoco por el cerco perimetral del conjunto, el cual no podrá ser abierto en ningún caso. En caso de lluvia se cerrará el acceso a la obra y el Consorcio no asumirá responsabilidad alguna por los perjuicios que de ello puedan derivarse. Será responsabilidad del propietario avisar a contratistas y proveedores. Esta restricción no cesa necesariamente con la lluvia, sino cuando las condiciones de humedad del suelo a juicio de la Gerencia, lo permitan. Como norma general se tendrá en cuenta que está prohibido transitar, estacionar, trabajar o desarrollar cualquier tipo de actividad en veredas y terrenos que no pertenecen a la obra. 4 - OCUPACIÓN DE SUELO Definición de Factor de Ocupación de Suelo ( F.O.S. ) : porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con los uso establecidos. Los factores de ocupación de suelo, tiene carácter de máximos sin constituir valor fijo. El área de lo envolvente de las proyecciones horizontales de todos los niveles de la vivienda no podrá exceder el porcentaje de la superficie total del terreno establecido por el F.O.S. Definición de Factor de Ocupación Total ( F.O.T. ) : número que multiplicado por la superficie total del terreno de la parcela determina la superficie total edificable. La máxima ocupación del suelo permitida, es la detallada a continuación en tanto las reglamentaciones municipales no resulten más restrictivas: F.O.S. = 0,25 (factor de ocupación de suelo: 25 % ) F.O.T. = 0,50 ( factor de ocupación total: 50% ) No se admitirán en consecuencia construcciones cuya superficie total exceda del cincuenta por ciento de la superficie del lote o cuya proyección sobre el lote exceda del veinticinco por ciento de la superficie del mismo. Podrá ocuparse el treinta por ciento de la superficie del terreno, en caso de renunciar expresamente y en forma fehaciente a la construcción en planta alta estando reglamentada la altura máxima en estos casos (ver punto 5.5.) Las galerías cubiertas, cualquiera sea su configuración deberán computarse al 50 % de su superficie a los efectos de calcular el F.O.S. y el F.O.T. La saliente de aleros de cualquier dimensión y hasta 60 cm. no se tomarán en cuenta para el calculo del F.O.S. y el F.O.T. , ya sean estas salientes correspondientes a muros, apoyos de galerías cubiertas. 4.1 - SUPERFICIE MÍNIMA A CONSTRUIR En ningún caso la superficie cubierta del edificio principal a edificar podrá ser inferior a 120 metros cuadrados . 5 - LINEAS DE RETIROS (ver fig. 1) 5.1. Línea de Frente : es la línea de deslinde entre el frente de la unidad funcional y las zonas comunes de circulación. Línea de retiro de Frente : la edificación se ubicará a una distancia no menor a 5.00 m.(cinco metros) de la línea de frente del lote. 5.2. Retiro lateral : los retiros laterales tendrán un mínimo de 3.00 m (tres metros) de uno de los lados y de 5.00 m (cinco metros) del otro y serán los espacios libres que se ubiquen entre el parámetro lateral más saliente de la construcción y la línea divisoria del predio. Sobre el retiro de los tres metros y sólo sobre planta baja, podrán construirse pérgolas, cobertizos, galerías y cocheras sin cerramientos laterales y sin sobrepasar la línea del eje divisorio entre lotes. Las estructuras de sostén de estas construcciones deberán ubicarse íntegramente dentro del terreno al que pertenecen. Si esta estructura estuviese apoyada sobre el eje medianero, se deberá tener en cuenta que si interrumpe el paso del desague pluvial hacia el frente, agregar un sistema de cañería u otro elemento que pueda recoger este flujo y permitir el paso del mismo hacia su caída natural. En caso de tratarse de cubiertas planas, las mismas serán inaccesibles y no podrán ser utilizadas en su parte superior como terrazas o balcones, ni ubicarse locales o construcciones de cualquier tipo sobre ellas, quedando expresamente establecido que la única finalidad admitida de dichas cubiertas es la de otorgar protección al área que cubren. 5.3. Retiro de Fondo : es paralela en toda su longitud a la línea de fondo de la unidad. El retiro será de 8 m. (ocho metros). 5.4. Lotes en esquina: En los locales de esquina o con frente a mas de una calle, el propietario podrá optar por considerar como frente a cualquiera de los lados frentistas a calles, siempre que el mismo tenga no menos de 20 metros de desarrollo incluyendo la ochava, pero en ningún caso se podrá edificar a menos de 5 metros de la o las restantes líneas de frente. En los casos en que se permita llegar con construcciones hasta alguno de los límites del terreno, no podrán construirse muros sobre los ejes divisorios, debiendo ubicarse en todos los casos las estructuras que se realicen, íntegramente dentro de los límites del lote. A los efectos de los retiros tanto de frente como de fondo o laterales, no se considerarán los siguientes elementos: aleros que no excedan los 80 centímetros; cornisas, frisos, molduras, antepechos, ménsulas sostén de balcones o aleros y maceteros que no excedan de los 50 centímetros y otros elementos similares de carácter ornamental que puedan resultar admisibles a criterio de la Comisión de Urbanismo y Edificación; y balcones sin cerramientos laterales que no excedan los 80 centímetros y que no se encuentren ubicados sobre los retiros laterales de 3 y 5 metros. Los retiros mencionados podrán ser invadidos con pulmón y conducto de chimenea siempre que no excedan las siguientes medidas : ancho exterior del pulmón, 2 metros de profundidad del mismo y del conducto 50 centímetros con respecto al filo exterior del muro de la vivienda. 5.5 - ALTURA MÁXIMA La altura máxima edificable es de 9.00 metros y en el caso de cubiertas inclinadas las cumbreras podrán sobrepasar dicha altura, debido a que la misma será tomada hasta la semi altura de la proyección del plano inclinado. Los remates de ventilaciones y chimeneas y los volúmenes de tanques de reserva de agua podrán llegar hasta 12 metros de altura máxima edificable, cualquiera sea la terminación superior. Para los edificios institucionales, se determina una altura máxima de 12.00 metros. La altura máxima está referida a la cota más alta de la rasante del pavimento de la calle frentista del lote, en el sector determinado por la proyección de los límites de éste. 5.6 - CERTIFICADO FINAL DE OBRA- Dentro de los 45 días de finalizada la obra, el Propietario deberá presentar el certificado final de obra otorgado por la Municipalidad de San Vicente. Hasta tanto no se cumplimente éste requisito, la obra, a todos los efectos, será considerada como en ejecución y pendiente de su finalización. 5.7 FORMA DE COMPUTAR LA SUPERFICIE CUBIERTA Y SEMICUBIERTA Toda superficie cubierta encerrada con paredes u otros elementos divisores, se computará al 100% de su área. Todo local, con dos o más de sus lados abiertos, como así también los aleros mayores de 0,60 m se computaran al 50% de su superficie, tanto para el FOS como para el FOT. La superficie cubierta y semi-cubierta ubicada por debajo del nivel de piso terminado de la planta baja y que esté dentro de la proyección de la construcción cubierta no se computará a los efectos del FOT, siempre que el nivel de esta planta baja no sobrepase la cota de la parcela en más de 0,50 m. 5.8 FACHADA Todos los frentes llevarán un tratamiento armónico con materiales similares. 5.9 CERCOS DE LOTES (ver fig. 2) Los cercos sobre los límites del lote, ya sea frente, fondo o laterales tendrán características determinadas. Podrá haber 3 tipos de cercos: 1 – Cercos vivos: No se permitirán los cercos vivos continuos formados por sujetos de la misma especie que conformen un muro vegetal sobre la línea municipal de frente y en los primeros 6 metros de los ejes laterales. Tendrá una altura máxima de 1.00 metro- 2 – Cercos de alambre: Para colocar un cerco de alambre se deberá proceder según las siguientes pautas: 1). Altura máxima 1.00 metros y mínima 0.80 metros. 2). Alambre tipo romboidal, color verde. 3). poste pintados de verde oscuro, con esmalte. 4). Colocación de plantas a ambos lados de dicho cerco, de distintas especies, que tapen totalmente el alambre y que deberán ser colocados en el siguiente orden : a.- colocación de postes. b.- colocación de una línea externa de plantas. c.- colocación de alambre del lado interno de los postes. d.- colocación de línea interna de plantas. 5). En los ejes divisorios de lotes, deben estar a una distancia como mínimo de 50 centímetros de dichos ejes. 6). En la línea de frente, el cerco deberá respetar un retiro de 6 metros, y totalmente cubierto con plantas., en el caso de ser propietario de 2 (dos) terrenos contiguos o mas, este podrá acercarse hacia la línea de frente formando un ángulo de 45 º desde la vivienda hasta 3.50 m de esta línea de frente de la unidad (sector de inicio de la servidumbre de frente). En las líneas laterales de esquinas, será igual al divisorio entre lotes, evaluando la Comisión de Urbanismo y Edificación que no se interrumpa el libre escurrimiento de las aguas. 7). Para la colocación del alambre en los ejes divisorios, se deberá contar con la aprobación, por escrito, del propietario respectivo; caso contrario el cerco debe ser colocado a 50 centímetros del eje divisorio respectivo. 8). De no cumplirse totalmente y/o parcialmente estas normas, el Administrador las realizara por cuenta y con cargo al propietario respectivo. 9). Todas estas pautas deberán ser interpretadas a los efectos de reglamentar la ejecución de cercos. 3 – Cercos de madera: Tendrá una altura máxima de 0.60 m. y deberán estar diseñadas de forma tal que no permita el ingreso de niños o perros. 6 - CONSTRUCCIONES AUXILIARES O COMPLEMENTARIAS Las construcciones auxiliares tales como vestuarios y sanitarios, como complementos de natatorios, quinchos parrillas, depósitos, etc. y vivienda de huéspedes, servidumbre o caseros, deberán observar los retiros y no podrán habilitarse antes que la vivienda principal. Asimismo, serán computables a los efectos de determinar el Factor de Ocupación. Los depósitos para ser considerados móviles no deberán poseer solado fijo al suelo. La Comisión de Urbanismo podrá rechazar aquellos proyectos que a su juicio configuren más de una unidad locativa. Los elementos que complementen instalaciones tales como unidades exteriores de equipos de refrigeración, gabinetes para bombas de agua o filtros de natatorios, partes superiores o de acceso a cisternas subterráneas , etc. podrán ubicarse dentro de las zonas de retiro lateral, fondo, siempre que no se eleven más de 60 centímetros sobre el terreno y se ubiquen a más de 2 metros de los ejes divisorios laterales y 1 metro del eje divisorio de fondo, dichos elementos deberán recibir tratamiento arquitectónico adecuado, armonizado con la construcción principal. 6.1. - PILETAS DE NATACIÓN Deberá solicitar la autorización, presentando planos aprobados por la Municipalidad de San Vicente tal lo manifestado en el artículo 2.8 del presente Reglamento. Las piletas de natación deberán respetar el retiro de frente y se ubicarán a no menos de 2,50 metros de los restantes ejes divisorios considerando el borde del espejo de agua Tanto la pileta como el borde de las veredas perimetrales no podrán sobrepasar el plano determinado por la línea del eje divisorio (nivel natural del terreno ) como arranque con una pendiente del 20% No se permitirá el llenado de las mismas con el agua de la red interna del Barrio. Es obligatoria la ejecución de una perforación y bomba para tal fin. Deberán llevar filtros adecuados y estarán ubicados dentro de nichos de altura máxima 0.60 m y separado a 2.00 m de los laterales y 1.00 del eje divisorio de fondo. La evacuación del agua deberá efectuarse directamente a primera napa mediante un pozo absorbente El perímetro de la pileta deberá estar cercado hasta una altura mínima de 0.80 m con un cerco tal, que no pueda permitir el ingreso de un niño o perro para evitar accidentes. Si el terreno está cercado en todo su perímetro con un cerco de altura mínima de 0.80 m o máxima de 1.00 m. de tal manera que no se pueda acceder libremente a la pileta, ésta puede no tener cerco. 6.2. - TENDEDEROS Deberán ocultarse a la visual exterior de la unidad mediante grupo de arbustos, cercos vivos o de madera, adecuadamente tratados y de una altura no mayor a 2 metros, sin ningún tipo de cerramiento superior y si esta ubicado dentro del retiro de 3.00 m. sobre el eje medianero, no podrá sobrepasar los 3.00 metros lineales y el solado del mismo deberá separarse 0.30 m. del eje para permitir el paso del desagüe pluvial o colocar cañería acorde a su caudal, como así tampoco construirse dentro de ellos gabinetes, depósitos, sala de máquinas ni ningún otro elemento como calderas, termotanques, etc. 6.3. - PÉRGOLAS Las pérgolas que se construyan, podrán ubicarse dentro del retiro de 3.00 m., no se considerarán a los efectos del FOS y FOT., entendiéndose por pérgola a la galería formada por columnas en las que se apoyan vigas que sostienen plantas a modo de emparrado. Sólo se las podrá cubrir con cañas. En caso de construirse en el retiro lateral, deberá dejarse un retiro de 0,30 metros a la línea divisoria lateral del lote, al igual que el solado para el paso del desagüe del terreno según lo manifestado en el Articulo 5.2 (ver fig. 3) Esta prohibida su construcción antes de que se construya el edificio principal y queda expresamente prohibida la construcción de pérgolas con materiales de aspecto precario y se exige que todas sus partes estén debidamente ancladas, a los efectos de evitar accidentes. 6.4 - PARRILLAS Las parrillas podrán ubicarse en el retiro de los 3 metros siempre que cumplan los siguientes requisitos: su altura no deberá superar los 2,10m salvo el conducto de chimenea. En el límite lateral del terreno se deberá ejecutar un cerco, que evite las vistas del vecino sobre la parrilla. Se deberá presentar un plano de detalle complementario de la misma pudiendo la Comisión de Urbanismo rechazar aquellos proyectos que a su juicio excedan las necesidades funcionales de una parrilla acorde con una vivienda tipo. 6.5 - RIEGO POR ASPERSIÓN Quedan terminantemente prohibidos los sistemas fijos de riego, manuales o automáticos, alimentados con agua de la red de suministro al barrio. Para su alimentación deberá poseerse pozo de bombeo. 6.6 - MACETEROS, ASIENTOS Y MUROS DE CONTENCIÓN Los maceteros, planteros, asientos de mampostería, muros de contención de taludes artificiales y otros elementos similares complementarios, de la construcción podrán ubicarse en cualquier lugar del predio a mas de 1,50 metros de sus ejes divisorios o línea de frente, siempre que no sobrepasen los 60 centímetros de altura, respecto del nivel proyectado del terreno o en su defecto solicitar la conformidad por escrito del propietario lindante afectado. La presente norma no invalida lo definido en el Artículo décimo de este reglamento. 7 - SUMINISTROS Para el suministro eléctrico, de agua corriente y gas, deberá abonarse el cargo por conexión y se construirá el pilar según plano de detalle proporcionado por la Administración. No se realizarán conexiones sin la constancia de aprobación del proyecto por la Comisión de Urbanismo. El pilar deberá realizarse según croquis entregado por la Administración, deberá ubicarse junto al poste de luz, pero previamente deberá verificarse la correcta ubicación del mismo. En los casos de lotes que tengan más de un poste, se deberá consultar. 8 - CUNETAS El espacio comprendido entre la línea de frente de cada lote y borde de la calzada es parte de la calle y en consecuencia es de propiedad común. Por ello antes de efectuar obras en el mismo (alcantarillas, entubamientos o acceso vehiculares y/o peatonales) deberá requerirse autorización expresa por nota y solicitar los niveles que deberán cumplir los mismos, entregando si así correspondiera los detalle de badén o alcantarilla determinado en función de la ubicación de la obra. Deberán mantenerse libres de materiales y objetos. No se podrán revestir ni modificar las cunetas existentes sin la expresa autorización del Consejo de Administración. De hacerse nuevas cunetas por necesidades hidráulicas, éstas deberán ser aprobadas por dicho Consejo. Concluida la obra, será responsabilidad de cada propietario la reparación de la cuneta de su frente (frente y lateral en los casos de esquina) a fin de restituirle las condiciones originales que pudieran haber sido dañadas. 9 - MODIFICACIONES A LA TOPOGRAFÍA DEL TERRENO (ver fig. 3) No podrá elevarse el nivel de los lotes más de 80 centímetros por encima del nivel natural de los mismos, en cuyo caso el proyecto contemplará que no se altere el escurrimiento del agua, debiendo realizarse además taludes para identificación con el nivel natural con una pendiente máxima del 20 % a los bordes del terreno. En caso que se proyecte efectuar rellenos de la parcela a más de 40 centímetros por sobre su nivel natural se deberá presentar para su aprobación un plano en escala 1:100 que contenga las curvas de nivel proyectadas (cada 25 centímetros) referidas a los niveles naturales del terreno. De realizar terrazas, caminos, accesos de vehículos o piso con cualquier otro destino hasta cerca de algunos de los ejes divisorios, se deberá dejar 0.30 metros libres antes de llegar al mismo para el paso del agua pluvial y el nivel de tales construcciones no podrá superar los 15 centímetros por sobre el nivel del terreno natural vecino y deberán construirse con pendientes de modo tal de asegurar que las aguas escurran dentro de los límites del propio predio. 10 - SERVIDUMBRE Se establece una servidumbre permanente, perpetua y gratuita, para el paso de cañerías, cables, conductos y otros elementos destinados a la instalación de servicios generales tales como agua corriente, cloacas, teléfono, red eléctrica y gas, sin ningún tipo de indemnización o compensación. La servidumbre afecta : los primeros 3 metros del retiro de frente y a toda la franja del retiro lateral de 5 metros. a.) En ocasión de resultar necesario al Consorcio de Propietarios hacer uso de esta servidumbre en un lote no edificado, a requerimiento del Consejo de Administración el propietario deberá comunicar en un plazo de treinta días, sobre cual de los lados laterales desea establecer el retiro de los 5 metros. Si no lo hiciere, el Consejo de Administración con la intervención de la Comisión de Urbanismo lo determinará a su juicio, debiendo el propietario respetar la ubicación fijada por el Consejo en ocasión de iniciar las obras para la construcción de su vivienda. b.) Los propietarios de los lotes ubicados sobre los límites perimetrales del inmueble, deberán permitir la realización de los actos necesarios para la conservación y mantenimiento del cerco perimetral. Estas circunstancias deberán ser transcriptas en todas las escrituras de dominio, para la aceptación y reconocimiento del adquiriente. 11 - PROHIBICIÓN DE ABRIR ACCESOS Los propietarios de lotes ubicados sobre los limites perimetrales del inmueble, no podrán abrir accesos al exterior de la fracción, debiendo utilizar los de uso común. Tampoco podrán realizar obras de ningún tipo para conectarse con redes exteriores de servicios públicos. 12 - PODER PARA ACTUALIZAR LOS PLANOS Es requisito indispensable que cada copropietario suministre al Administrador los elementos necesarios y le otorgue los poderes pertinentes, para que proceda a actualizar el plano de subdivisión del inmueble conjunto y modificación, el presente Reglamento de Copropiedad, de acuerdo a las construcciones o ampliaciones realizadas en su respectiva unidad funcional y abonar las tasas y derechos inherentes a dicha actualización. En oportunidad del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio a su favor cada adquirente deberá a su vez otorgar poder especial al Administrador a los efectos indicados precedentemente. 13 - PENALIDADES POR INCUMPLIMIENTO DEL PRESENTE REGLAMENTO En caso de incumplimiento de las normas contenidas en este reglamento de edificación se producirán los siguientes efectos : a) La mora del propietario se producirá de pleno derecho por el solo del incumplimiento; b) El Consejo de Administración, intimará al propietario el cumplimiento de la norma transgredida dentro del plazo que en cada caso dicho Consejo fije; c) Transcurrido el plazo establecido sin haberse cumplido la intimación el Consejo de Administración podrá realizar por sí y por cuenta del propietario, los actos necesarios para asegurar el cumplimiento de la norma violada y d) producida la mora y sin perjuicio del ejercicio de la facultad prevista en el inciso precedente, el propietario se hará pasible de una multa diaria, cuyo importe, fijará anualmente el Consejo de Administración y la Comisión de Urbanismo, la que se aplicará desde la mora y hasta que ésta cese. 14 - ACCESO, CAMINOS INTERNOS Y GUARDACOCHES Se deberá prever dentro de la superficie del lote lugar para el estacionamiento de, al menos, dos coches, pudiendo ser cubierto o descubierto. En caso de proyectarse el acceso vehicular con piso de piedra partida suelta en las calles asfaltadas, con el fin de evitar que ese material se esparza sobre el asfalto con el consiguiente inconveniente para las personas y vehículos que circulan por el mismo, se permitirá el uso de ese material hasta la línea municipal debiendo desde esa línea unirse con el asfalto con materiales sólidos. 15 - MENCIÓN ESPECIAL DE ESTE REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN EN TODOS LOS TÍTULOS DE LA PROPIEDAD: El texto de este reglamento deberá transcribirse textual e íntegramente en todas las escrituras traslativas de dominio de propiedades ubicadas dentro del Consorcio, debiendo los adquirientes manifestar expresamente que se sometan a sus términos y que aceptan que su cumplimiento es CONDICIÓN ESENCIAL. 16 - MODIFICACIONES AL REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN La Comisión de Urbanismo y Edificación y el Consejo de Administración podrán proponer modificaciones debidamente Fundadas al presente Reglamento, las que para tener vigencia deberán ser aprobadas por la Asamblea. De conformidad se firmará cada hoja del presente Reglamento por el Propietario y el Profesional de la obra.